長期投資的目標是十年後買房

有的人使用長期投資是為了存頭期款,目標在五年或十年後買房。

這並不是”被動投資”的目標,真正符合”被動投資“的長期投資應該是三十年以上的計畫。也許會認三十年太長,等到存完自己就老了。但這就是被動投資的目標,被動投資要你在可以工作的年紀就定下計畫,讓自己老到無法工作退休時也能有足夠且穩定的收入。

被動投資不是讓你二三十歲出社會,工作十幾年發大財買房,四十歲退休的計畫。

大部分的“被動投資”書籍,例如我推薦的“漫步華爾街”,作者認為大部分的人都應該買房,只是買房要在自己可負擔的範圍內。以我的話來解讀作者的意思,作者認為買房的錢是在原本的資產配置計劃之外,也就是說除了要存下足夠錢來完成資產配置所需的金額之外,也要存頭期款以及繳房貸,不能因為房貸而減少被動投資的金額或停止被動投資計劃。

股票報酬受景氣周期的影響,但景氣的周期又難以預測。雖然歷史告訴我們若能將投資拉長超過到十年以上大多能度過整個景氣循環而獲得正報酬,但很多投資需要在十年內變現。例如結婚、出國旅遊、留學、買車等等的花費,這一類預備的花費都不應該買股票型基金,因為我們無法預測是否會在正好需要支出時碰上股災。若打算要在十年內買房,這十年之中存下來的買房基金不應該買股票型基金。應該將預備買房的錢先定存,直到存夠時再來買房。

個人建議,在存預備購屋基金時可以台灣的REITs來替代部份的定存 。因為被動投資原則要求“分時分批投入”,但房屋的金額太大且無法分批買入。雖然REITs價格不完全與房價連動,但畢竟REITs標的為不動產,故”分時分批購買REITs”還是有類似”分時分批購買房屋”的效果。可惜台灣的REITs規模很小而且標的不多,大多是台北市的辦公大樓,所以要買多少比例台灣REIT還是需要各種衡量。

在我早先的文章裡建議先完成股票的資產配置部份再來存錢買房,但在台灣所有出社會的人都有很大的買房壓力,不管來自自身、同事、另一半或是長輩。若照我原先的建議可能要出社會工作20年才能達到買房的階段性目標,這對很多台灣人來說是難以接受的計劃。也許有買房壓力的台灣人在執行被動投資計劃時可以先一半投資股票型基金,另一半存下來預備買房。如果我原先的建議,將收入的1/3存下來投入被動投資。夫妻若年收入150萬就要每年存50萬。也就是每年存下25萬的買房預備金,大約8年可以存到200萬頭期款。也許200萬頭期款買不到什好的房子,但活在台灣也沒辦法。

被動投資的最終資產目標大概是年支出的25倍,所以每年花費100萬退休時要存2500萬資產,其中不超過一半為自住住宅,故大約為1200萬左右。推論合理的房價所得比不超過8倍,不然其他的被動收入會不夠退休後的支出。節論只能說台灣目前的房價偏高。呼應最前面所提,被動投資不是教你賺大錢買房然後提早退休。如果覺得錢不夠,應專注在本業上,提升自己的薪水才是正解。

發表留言

這個網站採用 Akismet 服務減少垃圾留言。進一步瞭解 Akismet 如何處理網站訪客的留言資料